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互联网金融下一个风口:房产汽车业带来新启示(上)

发布时间:2017-08-22 14:16:08     作者:汇商所小编    本文出自:www.huishangsuo.com

[摘要]前产业的演进正在从“互联网+金融”深入到“互联网+金融+产业”的阶段。

    【研究结论】

    1.互联网与金融的融合已基本完成第一步,创新业务覆盖了投资、银行和保险三大金融支柱行业,以及征信、支付两个基础设施领域。

    2.目前产业的演进正在从“互联网+金融”深入到“互联网+金融+产业”的阶段。突破口在于找到产业链上合适的交易场景。

    3.合适的场景至少应具备三大特征,包括未来能产生稳定的预期现金流、可借助互联网征信手段控制风险、有较大的未被传统金融满足的市场空间。

    4.房地产行业重资本、长运营周期带来的高杠杆需求和汽车行业的长产业链特征,使它们成为互联网金融场景开发的先发行业。

    序:步入“互联网金融+产业”时代

    过去两年是互联网金融产品创新的井喷期。众筹、P2P、信用分和扫码支付这些两年前大家都还鲜有所闻的新词,现在已经深入到人们的日常生活中。

    到目前为止,互联网在金融业三大支柱业务中都与传统金融机构相补充,形成了完整的产品布局。

    股权投资领域有股权众筹、网络券商;债权投资领域有P2P、网络小贷、网络消费贷款、网上银行;保险领域有互联网保险。此外,金融业的两大基础设施中,支付一直走在互联网金融创新的前列,征信在有了网络数据的支撑后前景可期。可以说,网金融合已经走完了产品创新的第一步。

    不仅如此,平台级产品已经出现,大玩家和先行者已经占据了各个领域的高点。

    支付的双寡头市场已经形成。支付宝依托每年万亿交易量的电商平台形成交易闭环。微信钱包则依托移动端最高频App,嵌入多元支付场景。除非出现颠覆性的应用,后来者很难脱颖而出。

    征信受限于数据壁垒和牌照壁垒,未来同样会是少量数据巨头们的游戏。这在美国、日本和德国都已经得到验证。以美国为例,个人征信领域Experian、Equifax和Transunion三分天下,企业征信领域Dun&Bradstreet一家独大。

    P2P平台已经开始洗牌,监管措施出台后,不满足条件的平台被清退出场。留给陆金所和宜信等积累了业务和口碑的平台更多的机会。即使没有监管的外力作用,互联网金融自身的演进逻辑也会导致大者恒大。

    我们并不需要一一列举,即使在那些格局未定的行业同样如此。互联网金融的一大优势在于基于数据更好地衡量和控制风险,做到高效的产品定价。互联网巨头和具备先发优势的平台能获得更多的数据、也有更多的时间和资源训练模型,这进一步拉开了他们和新创公司之间的差距。如果仅仅是这样,技术型企业还能弯道突围。但金融是基于信用的交易,越早建立声誉、品牌信任度越高的平台越能享受滚雪球效应。这更加大了新创企业做大的难度。

    既然如此,下一个互联网金融的机会在哪里?

    互联网是信息流通的媒介,金融是资金流通的媒介。网金融合后,金融市场信息不对称问题的减轻推动资金的配置更加高效。但这一优势仍然需要与实体经济结合才能真正发挥。因此,网金融合之后,自然会进入“互联网金融+产业”的时代。实体经济产业链上的交易场景或许就是下一个风口。

    一、房地产行业的互联网金融化场景

    房地产是互联网金融化率先启动的行业。这是典型的重资产行业,而且资金周转慢。2014年A股上市的房地产开发公司存货周转天数为1338天。从拿地到销售平均需要三年半时间,如果加上应收账款的回收,这个时间更长。重资产、慢周转使房地产行业需要较高的杠杆。但产业链上的中小型企业受到政策调控和自身业务特殊性的影响,很难从银行获得贷款。这就为互联网金融创造了机会。

 

    1. 供应链:通过关键结点批量获取安全债权

    尽管上游供应商本身不一定具备好的贷款资质。但只要位于产业链核心的这家房地产开发企业具备较好的还款能力,那么产业链上游的供应商应收账款就有保障。如果能从这个中心企业获得真实的交易信息,金融机构就能为他们提供贷款。但银行无法处理大量贷款额度不高,周期较短的应收账款保理业务。互联网金融平台就可以将之转化成P2P平台上流动性较强的债权项目。

    P2P平台道口贷就采用的这种方式,它以碧桂园上下游供应商的应收账款、存货、预付账款作为转让标的,以碧桂园作为承付企业,获得债权标的后,再通过P2P平台进行融资。

    2. 建造环节:项目众筹降低融资杠杆

    今年上半年出现了一种类房地产信托投资基金(REITs)的房地产众筹模式。REITs是国外非常成熟的房地产投资模式。简单地讲就是基金向投资人募集资金用于投资房地产市场。REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,并且与股市、债市的相关性较低,因此是分散投资的一类重要产品。

由于国内公募基金受的投资领域受限,很长一段时间内,REITs没有在国内成为可行的房地产投资模式。但在互联网金融兴起的背景下,一种类似的房地产众筹模式已经出现。

    在这种模式下,房地产企业在项目发起之初就以未来的租金收益或者房屋增值收益作为投资者的回报在网络平台上发起众筹。差别在于,投资者并不能获得所投资产的所有权,只具有未来投资收益的分享权。万达金融联手快钱推出的众筹产品“稳赚1号”就是这类产品。

    以房地产开发项目为标的,投资额度大,投资周期也较长。“稳赚1号”第一期众筹资金5个亿,面向市场的单个投资人额度在50万元以上,投资期7年。这种情况下,往往需要线上线下同步发起众筹,而且为了匹配投资人的流动性需求,还需要活跃的债权流通市场来支持交易。

    3. 房屋流转环节:小额众筹降低投资门槛

    在二手房流转中还存在一种众筹方式。与房地产企业发起的众筹不同,流转环节的众筹由第三方众筹平台选择理想的投资标的,在平台上招募投资者。众筹成功后,平台购得标的资产,在约定期限内销售后获得增值收益。这些标的物往往是单套房屋而不是整体开发项目,因此投资门槛低,周期也缩短到一到两年之间。

    中筹网金就用这种方式为小额投资者提供了房地产投资的途径。通过平台资源获取低价的房产购买机会,众筹成功后买入,之后在12到18个月之间将房屋转售获取增值收益。这种模式的关键在于平台能够持续获取低价的房源,还要能在计划时间内使房屋增值变现。好处是因此而具有较强的运营壁垒。

    利用互联网金融的融资渠道还可以帮助开发商提前回款。理财预售就是其中一种方式。开发商拿地后,以土地或楼盘为抵押物在P2P平台上融资。产品还能附加优先选房权和实价折扣,间接为开发商蓄客。民生易贷的“e房贷”就让开发商通过P2P平台直接向购房者进行融资。这种方式本质上只是期房销售前置。

    4. 房屋租赁:信用贷款加速回款,获取利差

    58同城发布的《2013年租房行业研究报告》显示,2013年全国租房市场规模约为2.5万亿元。针对这个市场,58同城推出了58月付,链家和京东金融联合推出了丁丁白条,提供房租月付服务。房客一次性支付年租往往能获得出租方的租金价格优惠,能抵减很大一部分利息。对于自如友家、You+公寓这样的产品,一次性收到房租也就获得了提前回款。房客按月还款,同样减轻了一次性大额支付的压力。带来了三方共赢。

    在这个场景下,租房中介在业务链条上占据了业务闭环的入口优势。从风控上考虑,自如友家只向自己中介的房屋提供贷款。一旦违约,可以收回房屋重新出租。而58则更为激进,房租以信用贷款的形式发放,引入芝麻信用分并将其作为信用评价指标之一。58不介入租房过程,所选房源也不限于58同城的平台。

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